Schweizer Mietrecht: Was Mieter in Zürich wissen müssen

Von MietenCheck Team • 24. August 2025 • Lesezeit ~15 Min.

Mietrecht ist kein Hexenwerk – aber es ist präzise. Wer die Grundprinzipien kennt, spart Geld, Nerven und Zeit. Dieser Ratgeber bündelt die wichtigsten Regeln für Zürich: vom Vertrag über Kaution, Nebenkosten und Mängelrechte bis zu Mietzinserhöhungen, Referenzzinssatz, Kündigungsschutz, Untermiete und Schlichtung. Mit Praxisbeispielen, Checklisten und seriösen Quellen – sachlich, verständlich, anwendbar.

Inhalt

Grundlagen & Rechtsquellen

  • Obligationenrecht (OR) Art. 253 ff. – Kernnormen zu Mietbeginn, Mängeln, Nebenkosten, Erhöhungen & Kündigung.
  • Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) – Details, z. B. Formvorschriften, Kostenanrechnung.
  • Kanton/Zürich – amtliche Formulare, Schlichtungsbehörde, lokale Praxis & Merkblätter.
  • Leitgedanke: Missbräuchliche Mieten/Kündigungen sind unzulässig; Transparenz ist Pflicht (Begründung, Abrechnung, Formulare).

Mietvertrag: Inhalt, Kaution, Übergabe

Ein Mietvertrag kann mündlich sein – praktisch ist aber immer Schriftform. Achte auf klare Angaben zu Parteien, Objekt (Adresse, Einheit), Mietbeginn, Nettomiete, Nebenkostenregelung, Kaution, Kündigungstermine und allfällige Index- oder Staffelklauseln.

  • Kaution/Depot: Max. drei Monatsmieten für Wohnräume; auf Sperrkonto im Namen der Mieter:innen (Zins gehört euch). Auszahlung nach Auszug, sobald Ansprüche geklärt sind.
  • Übergabeprotokoll: Zustand, Zählerstände, Schlüssel dokumentieren; Fotos/Videos sichern.
  • Hausordnung/Beilagen: nur verbindlich, wenn übergeben und vereinbart. Unklare Verbote sind nicht automatisch wirksam.
  • Haustiere: generelle Verbote sind heikel; oft Bewilligungsvorbehalt. Kleintiere (z. B. Hamster) meist zulässig.

Nebenkosten richtig verstehen

Nebenkosten (Betriebskosten) sind nur geschuldet, wenn vertraglich vereinbart. Üblich sind Heizung, Warmwasser, Allgemeinstrom, Hauswartung; Verwaltungskosten dürfen nicht einfach als NK verrechnet werden. Abrechnung akonto (Vorauszahlung) mit jährlicher Abrechnung oder pauschal (keine Nach-/Rückzahlung, dafür keine Preisspitzen).

Tipps:
  • Bei hohen Nachzahlungen: Heizungssystem, Dämmung, Warmwasser prüfen; Einsicht in Belege verlangen.
  • Bei Pauschale: passt die Höhe noch? Anpassungen müssen transparent begründet sein.
  • Im Streitfall: Schlichtungsbehörde kann zur Belegvorlage anhalten.

Mängelrechte & kleiner Unterhalt

Tritt ein Mangel auf, der Gebrauch oder Komfort beeinträchtigt, bestehen je nach Schwere Ansprüche: Behebung, Mietzinsreduktion, Schadenersatz, Hinterlegung des Mietzinses bei der Behörde. Kleiner Unterhalt (Kleinreparaturen, z. B. Glühbirne, Duschschlauch) geht zulasten der Mieter:innen – im üblichen Umfang.

  • Mangel melden – sofort, schriftlich, mit Fotos; angemessene Frist zur Behebung setzen.
  • Reduktion – für die Dauer der Beeinträchtigung; Höhe hängt von Intensität ab.
  • Hinterlegung – wenn Behebung ausbleibt; Einzahlung auf ein amtliches Konto (nach Anweisung der Schlichtungsbehörde) und gleichzeitig Anzeige an Vermieterschaft.
  • Missbrauch vermeiden – eigenmächtige Kürzungen ohne Verfahren sind riskant.

Mietzinserhöhung: Form & Begründungen

Erhöhungen sind nur wirksam, wenn sie auf dem amtlichen Formular mitgeteilt, begründet und fristrechtlich eröffnet werden. Gültige Gründe sind insbesondere: Referenzzinssatz (Steigerung), Teuerung (LIK), allgemeine Kostensteigerungen sowie wertvermehrende Investitionen. Reine Instandhaltung oder „Kosmetik“ rechtfertigt keine dauerhafte Erhöhung.

  • Frist: Mitteilung vor dem vertraglichen Kündigungstermin, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.
  • Anfechtung: innert 30 Tagen ab Erhalt bei der Schlichtungsbehörde.
  • Belege: Bei Investitionen ist Aufschlüsselung (wertvermehrend vs. werterhaltend) zentral.

Referenzzinssatz, Teuerung & Anpassung

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bund publiziert und bildet die Basis für viele Anpassungen. Sinkt er, kann ein Senkungsanspruch entstehen; steigt er, können Erhöhungen begründet sein – jeweils unter Anrechnung von Teuerung und allgemeinen Kosten. Für Indexmietverträge gilt stattdessen die Bindung an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK).

  • Senkung beantragen: schriftlich, mit Berechnung (Vertragszins vs. aktueller Referenzzins); Muster beim Mieterverband.
  • Indexmiete: Anpassung nach LIK (gemäss Vertrag) – Referenzzinssatz spielt dort i. d. R. keine Rolle.
  • Staffelmiete: fixe Erhöhungen zu festgelegten Zeitpunkten; zusätzliche Erhöhungen sind stark begrenzt.
  • Wichtig: SNB-Leitzins ≠ Referenzzinssatz – bitte nicht verwechseln.

Ablauf bei Erhöhung (illustrativ)

Mitteilung auf Formular Prüfung & Belege Fristen beachten Anfechtung (30 Tage)
Schema vereinfacht – Details siehe Gesetz/Behörde.

Untermiete, Zwischenmiete & Airbnb

Untermiete ist grundsätzlich erlaubt, die Zustimmung der Vermieterschaft ist nötig und darf nur aus triftigen Gründen verweigert werden (z. B. fehlende Transparenz der Bedingungen, übersetzter Untermietzins, erhebliche Nachteile für Vermietende). Zwischenmiete (befristet) ist meist unproblematisch bei klaren Konditionen. Airbnb/Kurzzeitvermietung kann bewilligungspflichtig sein (Stadt/Kanton), zudem bedarf sie der Zustimmung des Vermieters und muss Hausordnung, Belegung und Haftung beachten.

  • Vorab schriftlich informieren: Person/en, Dauer, Mietzins, Bedingungen.
  • Untermietzins darf die eigene Miete (anteilig) nicht deutlich übersteigen.
  • Haftung: Hauptmieter:in bleibt Vertragspartner:in der Vermieterschaft.

Kündigung, Schutz & Erstreckung

Ordentliche Kündigungen erfolgen unter Einhaltung der vertraglichen Fristen/Termine. Ohne besondere Abrede gilt für Wohnräume 3 Monate auf ein ortsübliches Datum. Kündigungen müssen schriftlich erfolgen; die Vermieterschaft nutzt in Zürich das amtliche Formular. Missbräuchliche Kündigungen (z. B. als Reaktion auf eine Mängelrüge/Anfechtung) sind anfechtbar.

  • Form: eigenhändige Unterschrift; bei Ehepaaren/eingetragenen Partnerschaften besondere Hinweise beachten.
  • Fristen: Zustellung muss rechtzeitig erfolgen (Postlaufzeiten einkalkulieren).
  • Erstreckung: Bei Härtefällen kann die Miete befristet erstreckt werden (Interessenabwägung).
  • Fristlose Kündigung: nur aus wichtigen Gründen (z. B. schwerwiegende Pflichtverletzung).

Fristen, Formulare, Schlichtung in Zürich

Für Erhöhungen/Kündigungen gelten strenge Form- und Fristregeln. In Streitfällen ist die Schlichtungsbehörde erste Anlaufstelle. Das Verfahren ist niederschwellig, rasch und kostenlos; häufig wird eine Einigung erreicht.

  • Erhöhung → Mitteilung auf Formular, Begründung, Frist; Anfechtung: 30 Tage.
  • Herabsetzung → schriftlicher Antrag an Vermieterschaft; bei Ablehnung → Schlichtung.
  • Mängel → Hinterlegung nach Behörde-Anweisung, nicht „auf eigene Faust“.

Praxisbeispiele & Musterformulierungen

Beispiel A – Mietzinserhöhung wegen „Sanierung“
  • Mitteilung auf Formular; Begründung: Sanierung.
  • Prüfen: Handelt es sich um wertvermehrend (z. B. bessere Isolation, neue Küche) oder werterhaltend (Instandsetzung)?
  • Bei Mischrechnung: nur wertvermehrender Anteil darf auf Miete überwälzt werden.
Kurz-Check
  • Aufstellung der Kosten verlangen.
  • Erhöhung mit Quartiersmieten und Referenzzins gegenprüfen.
  • Bei Zweifel innert 30 Tagen anfechten.
Beispiel B – Mangel & Mietzinsreduktion
  • Heizung fällt im Winter wiederholt aus; Komfort stark beeinträchtigt.
  • Schriftliche Mängelanzeige mit Frist; bei Ausbleiben → Hinterlegung & Reduktion verlangen.
  • Dokumentation (Fotos, Temperaturen, Korrespondenz) sammeln.
Do & Don’t
  • Do: Saubere Fristsetzung, Belege, behördliche Hinterlegung.
  • Don’t: Eigenmächtige Kürzungen ohne Verfahren.

Muster: Mietreduktion wegen Referenzzinssatz

Betreff: Antrag auf Mietzinsherabsetzung aufgrund Referenzzinssatz

Sehr geehrte Damen und Herren
Gestützt auf den aktuell publizierten hypothekarischen Referenzzinssatz sowie Art. 269a OR/VMWG ersuche ich um Herabsetzung
des Nettomietzinses für die Wohnung an [Adresse], Mietvertrag vom [Datum]. Bitte teilen Sie mir die angepasste Miete per
nächstmöglichen Termin mit. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Freundliche Grüsse
[Name, Kontakt]

Checklisten zum Abhaken

Vor Mietvertragsunterzeichnung
  • Alle Beilagen erhalten? (Hausordnung, NK-Liste, Index-/Staffelklauseln, allfällige Zusatzvereinbarungen)
  • Kaution korrekt geregelt? (max. 3 Netto-Mieten, Sperrkonto im eigenen Namen)
  • Übliche Kündigungstermine/Fristen klar?
  • Zustand & Protokoll vorbereitet? (Fotos, Zählerstände)
Bei Erhöhungen
  • Amtliches Formular? Begründet? Fristgemäss?
  • Referenzzinssatz/LIK/Investitionen nachvollziehbar?
  • Quartiersübliche Miete & Benchmarks gecheckt?
  • 30-Tage-Frist für Anfechtung notiert?
Bei Mängeln
  • Schriftlich gemeldet, Frist gesetzt, Belege gesichert?
  • Reduktion/Hinterlegung korrekt beantragt?
  • Keine eigenmächtige Kürzung ohne Verfahren.

Weiterführende, verlässliche Quellen

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